Resumo da medida

O principal objetivo desta medida é facilitar a conversão do uso de imóveis de comércio ou serviços em uso habitacional, sem a necessidade de revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação. No caso de imóveis existentes, as obras de conversão (de comércio/serviços) para habitação terão de cumprir as regras legais e regulamentares.

Para além disso, o Estado quer disponibilizar imóveis em regime de CDH (Contrato de Desenvolvimento para Habitação), solos ou edifícios públicos a cooperativas ou promotores privados, para construção, reconversão ou reabilitação de imóveis para arrendamentos acessíveis. Esta disponibilização será efetuada através de concurso público, e estabelece a modalidade da promoção, promovendo soluções inovadoras e define os termos em que as habitações serão disponibilizadas às famílias. A afetação do património é realizada através de cedência do direito de superfície por um prazo máximo de 90 anos, não sendo permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários.

Consulte o documento completo do programa Mais Habitação aqui. 

Os nossos comentários

É reconhecida a necessidade de aumentar a oferta, para fazer face à procura que existe neste momento. Como objetivo faz todo o sentido, e é até urgente fazer face a este problema, de modo a conseguirmos ter no mercado mais habitações a preços mais acessíveis. No entanto, estas medidas terão os resuldados pretendidos? Ou serão tardios, na melhor das hipóteses?

A conversão de comércio para habitação já era possível. Simplificar, ou neste caso, prescindir, do processo de licenciamento é uma medida positiva, e haverá muitas localizações onde há imóveis de comércio devolutos, que serão mais bem rentabilizados quando transformados em habitação.

A forma de simplificar os processos de licenciamento passa pela aprovação dos projetos ser feita com base nos termos de responsabilidade dos autores dos projetos. Ou seja, deixa de ser necessário a apreciação prévia pelas entidades licenciadoras. Os autores de projeto assumem a responsabilidade de que a obra cumpre com as normas legais e regulamentares.

Serão também aplicados juros de mora pelo incumprimento dos prazos aos municípios e às entidades externas envolvidas, indemnizando assim o particular. Mas como funciona esta “indemnização”? Pois bem, através do desconto das taxas que tenha a liquidar, ou, caso o montante da indemnização exceda o montante das taxas a liquidar, o particular passará a ter um crédito fiscal em sede de IRS ou IRC.

O Estado quer reforçar a confiança dos senhorios, e por isso, quer arrendar para subarrendar. O objetivo é disponibilização imediata de oferta de habitação para os agregados com especial dificuldade no acesso ao mercado de arrendamento. Mas como será feito? O Estado vai propor o arrendamento voluntário de imóveis a privados, nomeadamente devolutos, com a finalidade de subarrendar com uma taxa de esforço máxima de 35% do agregado familiar.

O IHRU, I.P. e o Senhorio estabelecerão livremente o preço da renda mensal desde que o valor não seja 30% superior aos limites gerais do preço de renda, por tipologia e concelho de localização do imóvel, aplicáveis ao Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA). Se o valor da renda estiver dentro destes limites, o senhorio terá o benefício fiscal existente naquele programa.

Os contratos de arrendamento têm uma duração mínima de 3 anos, renováveis por igual período, salvo oposição de qualquer uma das partes.

A atribuição dos imóveis em regime de subarrendamento para fins habitacionais é realizada através de sorteio, por parte do IHRU, I.P. As prioridades são: jovens até 35 anos, famílias monoparentais e famílias com quebra de rendimentos superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior.

O Estado quer também criar um Balcão Único de Arrendamento com vista à simplificação dos procedimentos e à criação de um sistema integrado de acesso à informação, destinado a arrendatários e senhorios. Para além disto o Balcão Nacional de Arrendamento dá a garantia de pagamento aos Senhorios após 3 meses de incumprimento do pagamento da renda mensal. O objetivo é transmitir mais segurança ao senhorio. O Estado irá avaliar a situação do arrendatário e poderá cobrar a dívida pelos meios legais que atualmente estão ao seu dispor, ou, em situações de carência de meios, garantir a articulação com a Segurança Social para que essa família seja apoiada, com vista a definir-se uma alternativa habitacional estável.

Os senhorios também terão isenção de IRS sobre Mais-valias na venda AO ESTADO E AOS MUNICÍPIOS. Ou seja, o Estado quer adquirir imóveis prontos a habitar, e então reduz a carga fiscal ao proprietário em 100%. Mas será que o Estado irá comprar os imóveis ao preço do mercado atual? Vamos ver.

Para promover o arrendamento acessível o estado vai financiar os municípios num valor de 150 MILHÕES de euros, para realizarem obras coercivas.

E o Alojamento Local? O Estado quer incentivar a transferência de casas em AL para habitação, de forma equilibrada. Foram propostas as seguintes medidas:

• criação um novo regime fiscal para os proprietários que ponderarem fazer esta transferência;
• suspensão de novas licenças de AL (exceto em zonas para alojamento rural);
• reapreciação das atuais licenças em 2030 e as novas licenças sujeitas a renovação quinquenal não automática;
• caducidade das licenças por qualquer causa de transmissão;
• possibilidade de condomínios porem termo as licenças emitidas sem a sua aprovação;
• alargamento das competências de fiscalização às Juntas de Freguesia.

Existem mais de 700 mil imóveis devolutos em Portugal, pois bem, o Estado quer obrigar o arrendamento de casas devolutas, salvo algumas exceções: casas de férias, casas de emigrantes ou de pessoas que estão deslocadas por razões profissionais ou de saúde, etc. O Estado quer dar um incentivo aos proprietários para colocarem os seus imóveis a arrendar. O primeiro passo é propor que o proprietário celebre livremente um contrato de arrendamento com o IHRU. Caso o proprietário não queira arrendar ao Estado, será dado um prazo formal para dar uso ao imóvel. Findando este prazo, o Estado pode arrendar o imóvel de forma obrigatória.

O Estado quer criar também uma linha de financiamento bonificado para privados num valor de 250 MILHÕES de euros, com a garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos na área da habitação acessível, nomeadamente para construção ou reabilitação, incluindo aquisição do imóvel necessária para este efeito, e posterior arrendamento. Podem aceder a esta linha de financiamento as cooperativas e sociedades comerciais que se dediquem à construção civil, em consórcio ou sob outra forma de associação com sociedades comerciais cujo objeto social inclua o arrendamento para habitação e a gestão de património. Os fogos que sejam promovidos com este apoio ficam afetos ao arrendamento acessível, pelo menos durante 25 anos, podendo ser fixado prazo maior no contrato de arrendamento. Decorrido o prazo e em caso de venda, os município e o IHRU têm direito de preferência na aquisição de fogos construídos.

Novas normas fiscais para incentivar o arrendamento:

O objetivo é dar confiança aos senhorios e incentivar o arrendamento.

O objetivo principal é acabar com o regime dos Vistos Gold, ou seja não podem ser atribuídos novos Vistos Gold. No caso dos já atribuídos, a renovação, a cada dois anos, só acorre se:

• o imóvel estiver alocado a residência própria e permanente do proprietário ou descendente;
• se for objeto de contrato de arrendamento para habitação própria e permanente por prazo não inferior a 5 anos.

O Estado quer também garantir rendas justas em novos contratos de arrendamento, ou seja, nos imóveis que já se encontravam no mercado de arrendamento nos últimos 5 anos, a renda inicial nos novos contratos não pode ultrapassar os 2% face à renda anterior. A este valor podem acrescer os coeficientes da atualização automática dos 3 anos anteriores, se os mesmos ainda não tiverem sido aplicados, considerando que em 2023 esse valor foi de 5,43%.

Propõem-se, no Crédito à Habitação a isenção de IRS sobre as mais-valias resultantes da venda de outros imóveis do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, caso o valor de realização seja utilizado para amortização de crédito à habitação própria e permanente do próprio ou descendentes.

Os bancos passam também a serem obrigados a terem uma alternativa a Taxa Fixa.

O Estado irá dar um apoio devido à subida da taxa de juro do CH com o objetivo das famílias manterem as suas habitações próprias e permanentes. Isto será feito através de uma bonificação temporária, o longo do ano de 2023, do encargo com os juros nos créditos hipotecários, até um limite anual de 1,5 IAS(~720€).

Em relação às rendas, haverá também um apoio extraordinário relativamente ao pagamento das mesmas. Ou seja, as famílias com taxas de esforço elevadas com contratos de arrendamento celebrados até 31/12/2022 recebem um apoio ao pagamento das respetivas rendas. Só é elegível para os agregados familiares em que as taxas de esforço são superiores a 35%, até ao 6.º escalão de rendimento e com contratos de arrendamento devidamente registados na AT e cuja a renda esteja enquadrada nos limites de renda previstos no Porta 65. O apoio é concedido por períodos de 12 meses, podendo ser renovado até ao limite de 60 meses. O apoio mensal tem um limite máximo de 200€.

O Porta 65, também irá sofrer algumas alterações. O objetivo é ajudar famílias que venham a ter alguma situação de maior vulnerabilidade durante o contrato de arrendamento, independentemente da idade.

O Estado quer também proteger os inquilinos com contratos de arrendamento antigos, anteriores a 1990, garantindo também a justa compensação do senhorio, com a não obrigatoriedade de transitarem para o Regime de Arrendamento Urbano e dando isenção de IRS e IMI e uma compensação pelo não aumento das rendas para os senhorios.

Na passada segunda-feira, 31 de janeiro de 2022, o Banco de Portugal definiu novos limites às durações dos créditos à habitação, sendo que para clientes acima de 35 anos o prazo deve ser até no máximo 35 anos e créditos até 40 anos só para quem tenha até 30 anos. Para clientes bancários com idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos, a duração máxima do crédito deve ser de 37 anos.

Estas alterações entram em vigor a partir do dia 1 de abril de 2022.

O objetivo destas alterações é diminuir os riscos na concessão de créditos à habitação, de forma a reforçar a resiliência do setor bancário a potenciais choques adversos e promover o acesso a financiamento mais sustentável por parte dos consumidores, minimizando assim o risco de incumprimento. Para além disto, visam a convergência da maturidade média dos novos contratos de crédito à habitação para 30 anos até ao final de 2022.

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Um dos fatores mais importantes a ter em conta na escolha da sua nova casa!

Quando pensamos em comprar uma casa a Orientação Solar é um dos fatores fundamentais a considerar para o bem do seu conforto e também da valorização do seu investimento.

O cenário ideal é que as divisões mais utilizadas da sua casa estejam orientadas da forma de tirar maior aproveito da exposição solar, e desta forma melhorar a eficiência energética e maximizar a iluminação natural pelo maior período de tempo possível.

A Influencia da Orientação Solar na sua Casa

A exposição solar condiciona o conforto e o consumo energético, então é importante ter em conta que as áreas da casa viradas para casa um dos quadrantes têm particularidades especificas:

• Norte: quadrante com fraca exposição solar, frios e humidades no inverno. Contribui para que as divisões sejam muito mais frias no inverno e frescas no verão. É aconselhada para garagem, despensa, lavandaria, anexos e zonas de arrumos.
• Nascente (Este): possui alguma exposição solar, especialmente no período da manhã quando o sol se encontra numa posição mais baixa (nascer do sol). Torna-se bastante agradável no verão. É aconselhado para hall de entrada, cozinha, casa de banho, closet e ginásio.
• Sul: é a melhor orientação solar. Proporciona uma ótima exposição solar durante todo o ano, beneficiando do sol em posição baixa no inverno. É aconselhada para quartos, salas, varandas e terraços e piscina.
• Poente (Oeste): as divisões voltadas para poente beneficiam de uma forte exposição solar no período da tarde, mesmo no inverno quando o sol de encontra mais baixo. É aconselhado para sala ou zonas sociais, escritório, corredores, escadas, varandas e terraços.

Moradia T4 de Luxo, com Fachada Cortina para maximizar a Exposição Solar

Vantagens associadas à exposição solar de uma casa:

• Melhoria do Consumo Energético – dependendo do clima da localização da casa, é conveniente orientar e proteger as divisões mais utilizadas da casa do excesso de frio ou de calor. Desta forma irá recorrer a menos métodos de arrefecimento (ar condicionado) e de aquecimento (aquecimento central), poupando no consumo energético e diminuindo o consumo do gás e de eletricidade.
• Certificado Energético – a exposição solar contribui para um bom índice no certificado energético, e, desta forma gera uma valorização da sua casa podendo vende-la mais facilmente e a um bom preço;
• Conforto e Saúde – com uma casa com boa exposição solar evita invernos rigorosos que tornam a sua casa mais fria e húmida e consequentemente menos problemas de saúde como constipações e gripes.

Moradia T4 com Orientação Solar a Sul, em Carquejido, São João da Madeira

Como fazer para diminuir os efeitos de uma má exposição solar?

• As caixilharias e os vidros das janelas são umas das fontes mais importantes da transferência do calor e do frio. Desta forma, a solução passar por substituir as janelas por janelas com melhor isolamento térmico, como por exemplo janelas oscilo-batentes com vidro duplo e corte térmico – reduz a transmissão térmica de 40% a 60%;
• Se a casa aquecer demasiado aplique umas cortinas ou persianas adequadas para filtrar o sol, principalmente no período da manhã e do final da tarde (nascer e pôr do sol);
• Se a sua casa é fria e possui lareira, pode ser vantajoso instalar um sistema de recuperação de calor para tirar partido do calor da lareira e aquecer as divisões mais frias.

A orientação solar é um dos fatores mais importantes na escolha da sua nova casa. Fale connosco para ao ajudar a recolher a informação necessária e a tomar uma decisão sustentada!